الجوانب القانونية والعملية لعقد القرض العقاري – دراسة مقارنة

الوصف

كتاب الجوانب القانونية و العملية لعقد القرض العقاري موجه لطلبة قانون الاعمال بكلية الاقتصاد و كذا الحقوق و المهنين في البنوك وكل الباحثين في مجال النظام المصرفي و القروض البنكية عموما و القرض العقاري خاصة. تعد هذه الدراسة ضرورية وذات أهمية نظرا للفراغ القانوني في التشريع الجزائري بشأن نظام القروض العقارية وذلك للوقوف على أساسيات هذا العقد ومدى مساهمته في تنمية الطلب على المنتجات العقارية وتنشيط السوق العقاري بالتركيز على الأنشطة المساندة لإتمام تنفيذ عقد القرض العقاري.
لقد شهدت الجزائر إلى غاية التسعينيات استمرار السيطرة الكبرى للدولة على حركة النمو العقاري لكن الانفتاح الاقتصادي ساعد على رفع مستوى المعيشة ومستويات الدخل وكان ذلك عاملا أساسيا على توسع الفجوة بين حجم الطلب والعرض في سوق العقارات ،خاصة في ظل التطلعات التي مثلتها الطبقة الوسطى في المجتمع الجزائري ،ولإزالة العراقيل ذات الطابع القانوني والتنظيمي التي كانت تشكل مكبحا في التمويل العقاري ، ودفعا للجهد الوطني للحد من أشكال السكن اقيمت دراسات تشخيصية وتحليلية للنهوض بهذا القطاع ،ليس من خلال تدخل الخزينة العامة إنما باشتراك الخواص في هذا المجال وحثهم على المساهمة للحد من هذه الإشكال ويقصد بالخواص البنوك التي كانت بعيدة على تمويل العقارات وللخروج من الركود العقاري تم إصدار قوانين منظمة لنشاط المؤسسات المالية و المصرفية على أمل أن يحقق تدخل هذه المؤسسات توازنا في العلاقة بين العرض والطلب على السكنات العقارية.
من هنا جاء الاهتمام بهذا الموضوع ،بإجراء دراسات شاملة للإطار النظامي والمؤسسي للإقراض العقاري وتحديد الأعمدة الرئيسية لما يمكن أن نسميه بمنظومة الإقراض العقاري وهي السوق الأولية والسوق الثانوية والسلطة التنظيمية اوالاشرافية والمنشآت المساعدة على منح القروض العقارية كعامل مشجع للإقدام على تمويل القطاع العقاري بعد إحجام على منح القروض والتسهيلات الائتمانية التي كانت ترجع أسبابه في المحصلة إلى اختلال في هيكلية السوق الإسكاني والتشدد في الإجراءات المتعلقة بالضمانات.
ولقد خصصنا الفصل الأول من الدراسة لماهية عقد القرض العقاري وقواعد إبرامه، بتناول ذاتية هذا العقد وما يميزه عن غيره من المراكز القانونية وتتبع مراحل إبرامه ومعرفة ميكانيزمات ربطه بالعملية القانونية المقصود تمويلها
وتناولنا في الفصل الثاني ، الهندسة التنظيمية للمخاطر الائتمانية المرتبطة بالقرض العقاري التي تجعل مسألة استرداد القروض العقارية الممنوحة تصل إلى نسبة منخفضة ، بتدخل المؤسسات المسيرة للقروض العقارية كشركة إعادة التمويل الرهني وشركة ضمان القرض العقاري والآليات القانونية لمعالجة المنازعات الناشئة عن تعثر المقترض وتسيير هذه الديون وتحصيلها و احترام القواعد الاحترازية لتسيير البنوك والمؤسسات المالية للقروض.
و بحثنا في الفصل الثالث المخاطر الائتمانية للقرض العقاري بالنسبة للمقترض من حيث الوقاية والمعالجة للوقوف عند الصعوبات التي تعترض المقترض في مواجهة المؤسسة المقرضة المخلة بالتزاماتها المهنية ومنه التطرق لمسألة صعوبة مقاضاة مؤسسات القرض واليات الوقاية من حالة التدين في عقد القرض العقاري وطرق معالجتها وكذا دور القضاة في معالجة حالة تدين المقترض العقاري لإثراء الأحكام المتعلقة بتنظيم وتسير القرض العقاري وهي أحكام سيكون قضاتنا حتما في حاجة إليها أمام اتساع دائرة لجوء الخواص المواطنين للقروض الاستهلاكية.